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「ポートフォリオの作り方」講座

第7章: ポートフォリオを作って見よう

7-1. 分散投資とポートフォリオ

ポートフォリオでは、複数の銘柄を組み合わせ、より自分にとって最適なポートフォリオを作成します。 これらの銘柄は、「卵を同じ籠に盛るな」と言われる通り、分散投資を基本に考えていくべきでしょう。 理想的には、これらの銘柄を組み合わせることにより、リスクが分散され、また補完しあえる関係であるべきでしょう。 一方で、Jリートと言う資産カテゴリーと言う意味では、同じようなリスクを背負うことになります。

また、Jリートの他にも、実際には、他の資産にも投資していることでしょう。 このサイトはJリートに関するサイトであるため、他の資産には触れませんが、他の資産にも分散投資されており、その中でJリートだけに焦点を当てた内容であることは、ご承知おきください。

7-1. 具体例:ポートフォリオを作って見る

ここでは、具体的な例を交えながら、ポートフォリオを作って見ましょう。

ここの例では、基本的な方針としては、万遍なく分散されたポートフォリオを考えてみることにします。

・分散の方針としては、こでまでの章で見てきたとおり、用途の分散、地域の分散、スポンサーの分散とする。

・分配金利回りに関しては、平均利回りを上回るようにしたい。

・決算月を分散し、毎月分配金が得られるようにする。

ホテル系、ヘルスケア系リート

まず、分かりやすいところとして、銘柄数の限られているホテル系とヘルスケアリート系の銘柄を選択してみます。

ホテル系リートからは、様々な種類のホテルを全国に保有しているため分散方針にふさわしい、ジャパン・ホテル・リートを選んでみました。

ヘルスケア系リートからは、こちらも全国主要都市に物件を保有している、日本ヘルスケアを選んでみました。

それぞれのスポンサーと決算月も、押さえておきましょう。

銘柄 用途 投資地域 スポンサー 決算月
ジャパン・ホテル・リート ホテル特化型 全国 ロックライズ、他 12月末
日本ヘルスケア ヘルスケア施設特化型 全国 大和証券グループ本社 4月末 / 10月末
特定地域、地方都市系リート

次に、特定地域、あるいは、地方都市主体の銘柄も、銘柄数が限られているので、選択してみます。

特定地域としては、九州主体の福岡リート、関西主体の阪急リートがあります。無理にすべてを選ぶ必要も無いですが、今回は2つとも選んでみました。

地方都市からは、地方都市中心のレジデンス系リートである、サムティ・レジデンシャルを選んでみました。

先のホテル系およびヘルスケア系リートと合わせると、以下がポートフォリオの候補となっています。

銘柄 用途 投資地域 スポンサー 決算月
福岡リート 総合型(商業施設中心) 九州 福岡地所、九州電力、他 2月末 / 8月末
阪急リート 総合型(商業施設中心) 関西主体 阪急阪神ホールディングス 5月末 / 11月末
サムティ・レジデンシャル 住居特化型 地方都市主体 サムティグループ 1月末 / 7月末
ジャパン・ホテル・リート ホテル特化型 全国 ロックライズ、他 12月末
日本ヘルスケア ヘルスケア施設特化型 全国 大和証券グループ本社 4月末 / 10月末
物流施設系リート

さて、ここで今まで選択してきたポートフォリオ候補を見てみましょう。用途としては、オフィスと物流施設を補う必要があり、地域は後回しにしてきた首都圏を追加していく必要があります。 まずは、物流施設から見てきましょう。

物流施設系からは、万遍なく分散する方針に基づき、物流施設だけでなく、産業用不動産に投資する産業ファンドを選んでみました。 決算月が今まで選んできた銘柄と、なるべく重複しないようにしてみました。

先のポートフォリオ候補一覧に追加してみましょう。

銘柄 用途 投資地域 スポンサー 決算月
産業ファンド 物流施設主体型 東京経済圏主体+地方経済圏 三菱商事、UBS AG 6月末 / 12月末
福岡リート 総合型(商業施設中心) 九州 福岡地所、九州電力、他 2月末 / 8月末
阪急リート 総合型(商業施設中心) 関西主体 阪急阪神ホールディングス 5月末 / 11月末
サムティ・レジデンシャル 住居特化型 地方都市主体 サムティグループ 1月末 / 7月末
ジャパン・ホテル・リート ホテル特化型 全国 ロックライズ、他 12月末
日本ヘルスケア ヘルスケア施設特化型 全国 大和証券グループ本社 4月末 / 10月末
東京圏のリート

さて、いよいよ東京圏のリートです。

これまでのポートフォリオ候補の中から、万遍なく分散させるため、オフィス系リートで、3月9月決算の銘柄と言うことで、森トラスト総合リートを選んでみました。

これで、用途、地域、スポンサー、決算月が、万遍なく分散されたポートフォリオとなりました。分配金利回りも相対的に低過ぎない銘柄を選んで見ましたので、平均利回りは上回っていることでしょう。

銘柄 用途 投資地域 スポンサー 決算月
森トラスト総合リート 総合型(オフィスビル中心) 東京主体 森トラスト 3月末 / 9月末
産業ファンド 物流施設主体型 東京経済圏主体+地方経済圏 三菱商事、UBS AG 6月末 / 12月末
福岡リート 総合型(商業施設中心) 九州 福岡地所、九州電力、他 2月末 / 8月末
阪急リート 総合型(商業施設中心) 関西主体 阪急阪神ホールディングス 5月末 / 11月末
サムティ・レジデンシャル 住居特化型 地方都市主体 サムティグループ 1月末 / 7月末
ジャパン・ホテル・リート ホテル特化型 全国 ロックライズ、他 12月末
日本ヘルスケア ヘルスケア施設特化型 全国 大和証券グループ本社 4月末 / 10月末

東京圏のリートを後回しにしたのは、東京圏のリートが選択肢が多く、万遍なく分散すると言う今回の方針には、選択肢の少ない銘柄から選択して、足りないものを東京圏リートから選択して決めることが出来るからです。 ポートフォリオを作る上では、日本の経済の中心である東京圏を先に選別して、そこにその他の銘柄を付加する方が一般的かも知れません。今回は、万遍なく分散すると言う方針の元、その説明の都合もあり、そうしただけと、誤解の無きように、ご理解ください。

投資口数

次に、これまで選んできた銘柄に、ぞれぞれいくら投資するのかを決めていきましょう。投資額は、「1口当たりの現在の株価 x 投資口数」 となります。

銘柄により、1口当たりの現在の株価は異なり、小さな金額から投資できる銘柄もあれば、1口投資するだけでも大きな金額になる銘柄もあります。1口当たりの投資額が大きすぎる場合は、他の銘柄の検討が必要な場合も出てくるでしょう。 総投資額と、それぞれの銘柄への配分を考慮して、検討していきます。

今回は、各銘柄の投資口数を、株価と掛けて、ほぼ均衡するように、以下の表の通りとしてみました。

※株価は、2016年10月5日の株価データを使用しています。

銘柄 投資口数 株価 投資額
森トラスト総合リート 2 173,100円 346,200円
産業ファンド 1 514,000円 514,000円
福岡リート 2 186,400円 372,800円
阪急リート 2 140,000円 280,000円
サムティ・レジデンシャル 5 82,500円 412,500円
ジャパン・ホテル・リート 5 82,400円 412,000円
日本ヘルスケア 2 179,800円 359,600円
ポートフォリオ構成配分

それでは、今回作成したポートフォリオの構成配分を見てみましょう。

まずは、銘柄別ですが、投資口数で計算した通り、万遍なく、ほぼ均衡するような配分になっています。

次に、用途別ですが、こちらも各用途から選別したため、ほぼ同じような配分になっています。

投資地域を見てみましょう。こちらは、均等とは言えないですが、全国に適度に分散された地域配分となっています。

決算月も分散させて毎月分配金を得られるようにしてみましたので、見てみましょう。

12月が多いのは、ジャパン・ホテル・リート(12月決算)を選択したためです。12月はボーナス月みたいなものと考えるか、いや、やはり均等化したいという場合は、他の銘柄との入れ替えを検討すると良いでしょう。

最後に、スポンサー別ですが、こちらは、スポンサーが重ならないように銘柄を選択しましたので、銘柄別配分と同じになっています。

※上記の図は、ポートフォリオ・シミュレータを使用してたものです。
最近の株価や構成データを使用して、シミュレーションを行うことが出来ます。

⇒ 「ポートフォリオ・シミュレータ」で見る。

参考情報

各Jリート銘柄の情報一覧は、「銘柄情報ポケット版: 一覧」ページを参照してください。
また、各リートの個別情報は、上記ページより対象の銘柄を選択(クリック)して、個別ページで参照することが出来ます。

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