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「ポートフォリオの作り方」講座

第4章: スポンサー

3-1. Jリートとスポンサー

Jリートにとって、スポンサーはかなり重要な位置づけとなります。一般的には、スポンサーがJリートを上場させ、タッグを組みながら、運用していきます。

Jリートでは、不動産物件を扱いますが、その物件の取得とリーシング、また、資金調達などが重要で、それらをサポートするのがスポンサーです。 スポンサーが、物件取得のパイプラインとなり、物件のリーシングやマネージメントをサポートし、また、資金調達力にも影響してきます。

一方で、スポンサーが不当な物件をJリートに売りつけようとする懸念もあります。これは、リートの利益相反問題と言われています。 Jリートへの投資は、スポンサーへの信頼でもあるのです。

3-2. スポンサーの種類

それでは、どのような種類の企業がスポンサーとなっているのか見ていきましょう。

(1). 不動産会社

まずは、不動産会社がスポンサーとなる場合です。Jリートは、不動産投資信託であり、不動産会社は不動産を扱う会社であり、Jリートの多くのスポンサーが不動産会社です。

一口に不動産会社と言っても、大手総合不動産会社から、中古物件再生に強い会社や、賃貸住宅の建設・仲介・管理を主体としている会社など、様々です。 スポンサーである不動産会社の強みが、Jリート銘柄の特徴となります。

J-REIT: 不動産会社系スポンサー銘柄
不動産会社 三井不動産 日本ビルファンド 大手総合不動産の三井不動産がスポンサーのオフィスビル特化型リート。
三井不動産は、オフィス用途の他、以下、商業施設(フロンティア不動産)、住居(日本アコモデーションファンド)、物流施設(三井不動産ロジスティクスパーク)、それぞれに用途別の個別リートとしてスポンサーとして活動。
フロンティア不動産 三井不動産がスポンサーの商業施設特化型リート。
日本アコモデーションファンド 三井不動産がスポンサーの住居特化型リート。
三井不動産ロジスティクスパーク 三井不動産がスポンサーの物流施設特化型リート。
三菱地所
+ 三井物産(商社)
ジャパンリアルエステイト 大手総合不動産の三菱地所がメインスポンサーのオフィスビル特化型リート。
総合商社の三井物産もスポンサーとしてバックアップ。ただし、資産運用会社への出資比率は、三菱地所:90%、三井物産:10%
東京建物 日本プライムリアルティ メインスポンサーの東京建物は総合不動産会社。
その他にも、大成建設、安田不動産、損保ジャパン日本興亜、明治安田生命によるサポート。複合型(オフィスビル+商業施設)。
NTT都市開発 プレミア NTT都市開発はNTTグループの総合不動産会社。東京主体の複合型(オフィスビル+住居)リート。
森トラスト 森トラスト総合リート 森トラストは「不動産事業」「ホテル&リゾート事業」「投資事業」を主軸に事業を推進している不動産会社。
東京都心部のオフィスビル中心の「総合型リート」 。
平和不動産 平和不動産リート 平和不動産は東京・大阪・名古屋・福岡の証券取引所を賃貸する不動産会社として有名。ただし、リートの保有物件ではない。
東京都区部中心のオフィス・レジデンス複合型REIT。
ケネディクス ケネディクス・オフィス ケネディクスは、不動産会社と言うよりも、独立系不動産ファンドを運営する会社。自ら不動産を保有せず、グループで組成・運用するファンドが保有。
東京経済圏の中規模オフィスビルを中心としたリート。
ケネディクス・レジデンシャル ケネディクスがスポンサーの住居特化型リート。
東京経済圏だけでなく、地方都市経済圏にも。
ケネディクス商業リート ケネディクスをスポンサーの商業施設特化型リート。
サポート会社として、三井住友ファイナンス&リース、日本商業開発、ピーアンドディコンサルティング、伊藤忠商事が名を連ねる。
ジャパン・シニアリビング ケネディクスが中心スポンサーのヘルスケア施設特化型リート。
他のスポンサーは、新生銀行、長谷工コーポレーション、三菱UFJ信託銀行、LIXILグループ、損保ジャパン日本興亜ホールディングス。
いちごグループ いちごオフィスリート いちごグループは、J-REITの運用をはじめとしたアセットマネジメント、既存ストックの最有効活用を目指す心築、メガソーラー等のクリーンエネルギーをコア事業として展開している。
いちごオフィスリートは、いちごグループがスポンサーのオフィスビル特化型リート。
いちごホテルリート いちごグループがスポンサーのホテル特化型リート。
スターツグループ スターツプロシード スターツグループは、賃貸住宅の建設、仲介・管理などを中心とした不動産会社。営業店舗は「ピタットハウス」。
住居特化型リート。
森ビル 森ヒルズリート 森ビル港区を中心とした都市デベロッパーであり不動産会社。
総合型(オフィスビル中心)。森ビルグループの力が発揮できる東京都心5区及びその周辺地区に所在する物件を保有。
東急不動産 アクティビア・プロパティーズ 東急不動産は、東急電鉄系の総合不動産大手。
東急不動産グループがスポンサーの複合型(都市型商業施設+東京オフィス)リート。
コンフォリア・レジデンシャル 東急不動産の都市型賃貸レジデンス「コンフォリア」シリーズ中心の住居特化型リート。東京23区へ重点投資。
ヒューリック ヒューリックリート ヒューリックは、都心の駅近に多くのオフィスビルや賃貸マンションを持つ不動産会社。
東京の駅近のオフィスを商業施設を中心とした総合型リート。
トーセイ トーセイ・リート スポンサーのトーセイは、中古再生活用を得意とする。
そのトーセイの強みを活かした、東京圏の中小規模のオフィス、商業施設、及び、住宅が投資対象の総合型リート。
サムティグループ サムティ・レジデンシャル サムティは、関西を基盤とする総合不動産デベロッパー。
地方都市を中心とした住居特化型リート。
野村不動産 野村不動産マスターファンド 野村不動産は「プラウド」シリーズ等のマンション開発・分譲が主力の総合不動産会社。総合型リート。
マリモ、リビタ マリモ地方創生リート スポンサーは、不動産開発・市街地再開発のマリモ、不動産再生のリビタ。
地方都市主体の総合型(住居+商業施設中心)リート。
新日鉄興和不動産
+ 第一生命保険(金融)、他
ジャパンエクセレント スポンサーは、新日鉄興和不動産、第一生命保険、第一ビルディング、相互住宅、みずほ銀、みずほ信託銀行。
東京圏オフィスビル中心の総合型リート。

(2). 商社

総合商社が、その総合力を活かして、スポンサーになっている銘柄も多くあります。 総合商社は、多様で多数の取引先とのネットワークがあり、総合商社としての強みを活かした運用となります。 具体的な商社スポンサーとしては、三菱商事、三井物産、丸紅、伊藤忠、双日などです。

J-REIT: 商社系スポンサー銘柄
商社 三菱商事
+ UBS(金融)
日本リテールファンド 三菱商事と UBS(世界最大級の金融グループの一つ)がスポンサーの商業施設特化型リート。
産業ファンド 三菱商事+UBSがスポンサーの物流施設主体(産業用不動産)リート。
MCUBS MidCity 三菱商事+UBSがスポンサーの総合型(オフィスビル中心)リート。
資産運用会社のサブスポンサーとして、関西電力株式会社が出資する関電不動産開発も。
三井物産 日本ロジスティクスファンド 三井物産がスポンサーの物流施設特化型リート。
他にも、三井住友信託銀行とケネディクスがスポンサーとして参画しており、物流・金融・不動産に強みを持った3社によるサポート体制。
丸紅 ユナイテッド・アーバン 丸紅がスポンサーの総合型リート。
用途(商業施設、オフィスビル、ホテル、住居、その他)、及び、投資地域(首都圏、全国主要都市、それぞれの周辺部)を分散させた総合型。
伊藤忠 アドバンス・レジデンス 伊藤忠がスポンサーの住居特化型リート。住宅系Jリート最大級の規模。
双日 日本リート 総合商社の双日がスポンサーの総合型(オフィスビル中心+住居+商業施設)リート。

(3). 建設(住宅メーカー)

不動産会社に近い存在かもしれませんが、建設業に属するサポンサー会社もあります。 我々には住宅メーカとして馴染みの深い積水ハウスや大和ハウス工業などです。これらの企業がスポンサーのJリートでは、住宅だけでなく、オフィスビルや商業施設なども扱っています。

J-REIT: 建設(住宅メーカー)系スポンサー銘柄
建設
(住宅メーカー)
積水ハウス 積水ハウス・SI レジデンシャル 積水ハウスが開発した高品質な賃貸住宅を基軸としたポートフォリオ。
積水ハウス・リート 積水ハウスがスポンサーのオフィス主体リート。
オフィスビルを中心に、商業施設やホテル等の商業用不動産に投資。
大和ハウス工業 大和ハウスリート 大和ハウスグループによる総合型のリート。
レジデンスと、高機能型物流施設、及び、専門店集積型商業施設への投資。

(4). 鉄道

鉄道は、その沿線の土地と共に栄え、共存しています。鉄道会社がスポンサーである場合、その沿線を中心にした物件を扱う場合が多くなります。 具体的な鉄道系スポンサーとしては、渋谷および東急沿線を主体とする東急電鉄がスポンサーの東急リアル・エステート、大阪梅田および阪急・阪神電鉄沿線を主体とする阪急・阪神グループがスポンサーの阪急リートなどです。

J-REIT: 鉄道系スポンサー銘柄
鉄道 東急電鉄 東急リアル・エステート 渋谷および東急沿線が主体。
オフィスビル+商業施設の複合型リート。
阪急・阪神電鉄 阪急リート 大阪梅田および阪急・阪神電鉄沿線が主体。
商業施設を中心とした総合型リート。

(5). 金融

金融系企業がスポンサーとなる場合もあります。

銀行がスポンサーの場合、資金面で安心感があります。証券会社(大和証券グループ本社)がメインスポンサーとなって運用を行っている銘柄もあります。 オリックスのような多角化経営している総合グループがスポンサーとなっている銘柄もあり、幅広いネットワークが強みとなっている銘柄もあります。

J-REIT: 金融系スポンサー銘柄
金融 オリックス オリックス不動産 オリックスグループがスポンサーの総合型(オフィスビル中心)リート。
大和証券グループ本社 大和証券オフィス 大和証券グループ本社がスポンサーのオフィスビル特化型リート。東京主体。
日本賃貸住宅 大和証券グループ本社がスポンサーの住居特化型リート。3大都市圏主体。
日本ヘルスケア 大和証券グループ本社がスポンサーのヘルスケア施設特化型リート。全国主要都市。
明治安田生命グループ
三菱UFJグループ
近鉄グループ
グローバル・ワン不動産 明治安田生命保険グループ、三菱UFJフィナンシャル・グループ、近鉄グループの3グループをスポンサーとするオフィスビル特化型リート。3大都市圏主体。
みずほ信託銀行 SIA不動産 みずほ信託銀行がスポンサーとなった複合型(オフィスビル+商業施設)。東京主体+地方都市。

(6). 外資系

外資系スポンサーとしては、まず、物流施設管理会社のプロロジス・グループやGLPグループが挙げられます。これらのスポンサーは、物流施設を専門に扱う、世界有数の物流施設プロバイダーです。

その他の外資系スポンサーとしては、不動産投資会社や、投資ファンドなどが存在します。

J-REIT: 外資系スポンサー銘柄
外資系
(物流施設管理)
GLPグループ GLP GLPは、シンガポール証券取引所に株式を上場しており、その子会社等を通じて、日本、中国、ブラジル及び米国の物流施設ポートフォリオを保有し管理・運営。
物流施設特化型リート。
プロロジス・グループ 日本プロロジスリート 米国プロロジスグループは、世界最大規模の物流不動産ネットワークを展開。
物流施設特化型リート。
外資系
(不動産投資)
ラサールグループ ラサールロジポート ラサールグループは米国、欧州及びアジア太平洋地域において不動産投資運用サービスを提供する企業グループ。
物流施設特化型リート。
スターアジア スターアジア不動産 スターアジアは、海外の大学基金、財団や年金基金等、長期運用を志向する投資家の資金を、日本をはじめとするアジアの不動産等関連資産によって運用する独立系の不動産投資グループ。
総合型型リート。
ガリレオグループ
+ 日本管財
さくら総合リート ガリレオは、豪州の不動産・ファンド運用グループ。
日本管財は、ビルのメンテナンス(設備管理、清掃、警備)を中核にした総合管理会社。
総合型リート。
外資系
(投資運用)
ロックライズ ジャパン・ホテル・リート ロックライズは、海外機関投資家の資金を基にアジアで不動産投資を行う投資ファンドの100%出資子会社。
ホテル特化型リート。
フォートレス・インベストメント・グループ インヴィンシブル フォートレス・インベストメント・グループは、米投資ファンド大手。
総合型(ホテル+住居中心)リート。
インベスコ・グループ インベスコ・オフィス・ジェイリート インベスコ・グループは、世界有数の独立系資産運用会社。
オフィスビル特化型リート。

(7). その他

その他にも、小売業のイオン、リゾート施設運営の星野リゾートなどがあり、様々な企業がリートを上場させ、スポンサーとなっています。

J-REIT: その他のスポンサー銘柄
小売り イオン イオンリート 商業施設特化型リート。
リゾート運営 星野リゾート 星野リゾート・リート ホテル・旅館特化型リート。
温泉施設運営 大江戸温泉物語 大江戸温泉リート ホテル特化型リート。
九州経済界 福岡地所
九州電力、他
福岡リート 総合型(商業施設中心)リート。
介護・医療
+ 金融
シップヘルスケア
三井住友銀行
NECキャピタルソリューション
ヘルスケア&メディカル ヘルスケア施設特化型リート。

参考情報

各Jリート銘柄のスポンサー一覧は、「銘柄情報ポケット版: スポンサー別」ページを参照してください。
また、各リートの個別情報は、上記ページより対象の銘柄を選択(クリック)して、個別ページで参照することが出来ます。

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