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「ポートフォリオの作り方」講座

第2章: 不動産の用途

2-1. 用途の分類

それではまず、J-REIT銘柄を通じて投資を行う不動産の用途について、整理・分類してみましょう。

一般的には、多少の呼び名の違いはあれど、オフィス・住居・商業施設・物流施設・ホテル・ヘルスケア施設と、大きく6種類に分類されます。どこにも分類できないような用途は、ここでは「その他」としています。

J-REIT: 不動産の用途分類
オフィス オフィスビル。
主に法人が事務所として使用するビル。
住居 主に住居用の賃貸マンション。
シングル向けからファミリー向けまで様々。
商業施設 郊外型商業施設と都市型商業施設に分かれる。
郊外型は大型ショッピングセンター中心、都市型は主に商業ビル。
物流施設 倉庫などの物流施設。
単なる倉庫と言うより、先進的な物流施設が主体。
ホテル ホテル施設。
宿泊主体・特化型ホテル、フルサービスホテル、リゾートホテル・旅館など。
ヘルスケア施設 高齢者向け施設・住宅、医療施設など。
現在は、有料老人ホームやサービス付き高齢者向け住宅が中心。
その他 上記の分類のどこにも属さないものをその他とする。
インフラ施設などはここに含まれる場合が多い。

2-2. 用途別比率

不動産証券化協会の資料によると、J-REIT全体の保有不動産の用途別保有額(取得価格ベース)の割合(2016年7月末時点)は、オフィス:46.6%、住宅:16.3%、商業施設:19.2%、物流施設:11.5%、ホテル:4.7%、その他:1.8%となっています。

この比率でポートフォリオを組むわけではないですが、1つの参考資料として、提示しておきます。

(※上図は、J-REIT.jpより引用させて頂いています。)

ぞれぞれの用途を、もう少し詳しく見て行きましょう。

2-3. 用途別特徴

(1). オフィス

オフィスは、主に法人が事務所として使用するビルを対象とするものです。あくまで事務所用途のオフィスビルであって、商業ビルは、商業施設に分類されます。

オフィスビルも、大型から中規模まで、また、東京都心部のオフィスビルから、全国主要都市のオフィスビルまで、様々です。

J-REIT物件では、オフィスビルの地域に関しては、やはり日本経済の中心である東京に位置する物件が大多数となっています。

オフィス特化型リートでは、「東京経済圏限定」、または、「東京中心で一部のみ地方主要都市」を対象とするものがほとんどです。 従いまして、地方主要都市のオフィスという観点では、地域特化のリートを検討するのが良いでしょう。 投資地域に関しては、別の章で見ていきます。

どのようなオフィスビルに投資するかは、各投資法人の方針に寄ります。

一般的にオフィスビルは、景気変動の影響を受けやすいとされています。景気が良くなると、企業業績も上がるため、賃料が上がり空室率が下がります。景気が悪くなると、その逆で、賃料と空室率に影響が出てきます。

(2). 住居

住居は、主に賃貸用マンションと考えて良いでしょう。J-REITで扱う住居物件は、比較的高級な賃貸マンションが多いようです。

住居のタイプには、シングル向けからファミリー向けまで、面積としてコンパクトなタイプからラージタイプまで様々ですが、大まかには、シングル/コンパクト/ファミリーの3タイプぐらいと捉えておきます。

住居系リートの中には、その他にも、学生寮や高齢者向け住宅も一部含んだりしているものもありますが、比率が極わずかなため、特別の興味がない限り、気にしないで良いでしょう。 また、シニア向け施設(有料法人ホームなど)を主体にしているリートは、ヘルスケア施設リートに分類されます。

住居系リートに関しては、「東京または東京近郊」地域を主体とするリートが多いですが、地方物件を主体にするリートも存在します。 投資地域に関しては、別の章で見ていきます。

一般的に住居系は、景気変動の影響を受けにくいとされています。景気により家賃や空室率が大幅に上下するわけではないため、また、入居者数も多いため、個々の入退去の影響が少なく、比較的安定していると言えます。

(3). 商業施設

商業施設は、郊外型商業施設と都市型商業施設に分かれます。

郊外型大型ショッピングセンター中心です。
郊外と言ううことで、地域も東京郊外に限らず、全国主要都市の郊外にも、沢山あります。
都市型主に商業ビルです。
商業ビルは東京都心が多いですが、地方の主要都市に立地する商業ビルもあります。

一般的に、郊外型商業施設は、契約期間も長期で、景気変動に影響を受けにくく、一方で、都市型商業施設は、契約期間が短く、オフィス系と同じく、景気変動に影響を受けやすいとされています。

(4). 物流施設

物流施設は、倉庫・物流センターなどの物流施設です。

物流施設は、近年のネット通販の拡大とともに、倉庫需要が拡大し、重要な物流機能を担うようになってきています。そのためか、単なる倉庫と言うより、先進的な物流施設が主体となっています。

物流施設は、関東エリアを対象とするものが多いですが、関西やその他のエリアの物流施設を保有するリートもあります。 投資地域に関しては、別の章で見ていきます。

Jリート発足当時は少数だった物流施設リートも、最近では多くの物流施設リートが上場されています。

一般的に、物流リートは、景気変動の影響はそれほど大きくなく、比較的安定とされています。

(5). ホテル

ホテルと一言に言っても、いくつかの形態があります。

J-REITで、ホテルへの投資を検討する場合、大まかには以下の3つのタイプで捉えると良いでしょう。

宿泊・主体特化型文字通り、宿泊することを主体にしたホテル、または、宿泊に特化したホテル。
フルサービスホテル宿泊施設だけでなく、レストラン、宴会・会議場などのフルラインのサービスを提供するホテル。駅前や市街地近辺に立地。
リゾートホテル・旅館観光地や景勝地などに立地し、宿泊施設、レストラン、各種会場などの付帯施設とともに、サービスを提供するホテル。

ホテル系リートは、あくまで、ホテルの建物を保有し、そのホテルを運営会社に貸して、賃貸収入を得るものです。従業員を雇用してサービスを提供するのは、その運営会社であり、リートの投資法人ではありません。

一般的に、ホテルは景気変動の影響を受けやすく、また、観光客の動向、立地やホテル運営会社の影響を受けることが大きいとされています。

(6). ヘルスケア施設

ヘルスケア施設とは、有料老人ホーム、サービス付高齢者住宅、病院、医療モール等の施設(これらを総称して「ヘルスケア施設」と呼んでいる)のことです。

今後は、関連医療施設など、様々なタイプが物件に含まれてくる可能性もありますが、現在は、有料老人ホームやサービス付き高齢者向け住宅と捉えましょう。

ヘルスケアリートも、ホテル系リートと同じく、あくまで、施設を保有しているだけで、その施設を運営事業者(オペレーター)に貸して、賃貸収入を得るものです。従業員を雇用してサービスを提供するのは、その運営事業者であり、リートの投資法人ではありません。

一般的に、ヘルスケアリートは、固定賃料による長期の賃貸借契約を結ぶことが多く、中長期的に安定した賃料を受領することが期待されます。

(7). その他

上記のいずれの用途にも合致しないものを、ここではその他としています。

その他の定義や境界線は、各投資法人により曖昧ですが、インフラ施設、工場・研究開発施設、データセンター、駐車場などです。いずれにしても、その他は、配分が少ないので、あまり気にする必要はないでしょう。

2-4. 特化型、複合型と総合型リート

Jリートの用途は上記の通りですが、Jリートの用途分類では、単一用途に特化したリートと、複数の用途の不動産に投資するリートに分類されます。

特化型単一の用途に特化したリート。
オフィス特化型、住居特化型、商業施設特化型、物流施設特化型、ホテル特化型、ヘルスケアリート特化型。
複合型2つの用途に投資するリート。
複合型(オフィスビル+商業施設)、複合型(物流施設+商業施設)、など。
総合型3つ以上の用途に投資するリート。
総合型(オフィス+住居+商業施設+ホテル)、総合型(オフィスビル中心)、総合型(商業施設中心)、など。

複合型リートには、複合効果を狙った投資も見受けられます。

総合型と言えど、各用途にバランスよく配分するとは限りません。商業施設を中心にオフィスやホテルも含めて運用している総合型リートや、オフィスビル中心(90%以上)で商業施設・住宅等(10%以下)へも投資可能な用途方針としている総合型リートもあります。

参考情報

各Jリート銘柄の用途別一覧は、「銘柄情報ポケット版: 用途別」ページを参照してください。
また、各リートの用途別配分は、上記ページより対象の銘柄を選択(クリック)して、個別ページで参照することが出来ます。

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